Що таке іпотека, і як її отримати?

Іпотека являє собою довгостроковий кредит, наданий банком або іншою фінансовою установою для придбання нерухомості. Це фінансовий інструмент, який дозволяє покупцям придбати житло без необхідності сплачувати повну вартість одразу. В Канаді іпотечні кредити зазвичай мають термін від 25 до 30 років та включають різні умови та процентні ставки залежно від типу обраного продукту.

Основна суть іпотеки полягає в тому, що нерухомість слугує заставою для кредиту. Це означає, що якщо позичальник не може виконувати свої зобов'язання з виплати, кредитор має право забрати житло для покриття боргу. Такий механізм знижує ризик для кредиторів та дозволяє пропонувати відносно низькі процентні ставки порівняно з іншими видами кредитів.

Типи іпотечних кредитів в Калгарі

Фіксована процентна ставка

Іпотека з фіксованою ставкою забезпечує стабільність платежів протягом усього терміну дії договору. При такому типі кредиту процентна ставка та щомісячні платежі залишаються незмінними, що спрощує планування бюджету. П'ятирічні фіксовані іпотеки є найпопулярнішим типом в Калгарі та всій Канаді, оскільки вони пропонують баланс між стабільністю та гнучкістю.

За даними Ratehub.ca, 70% іпотек, оформлених в Альберті у 2021 році, були п'ятирічними фіксованими. Поточні ставки для п'ятирічних фіксованих іпотек в Калгарі становлять приблизно 4,04%.

Змінна процентна ставка

Іпотека зі змінною ставкою прив'язана до основної ставки TD та може змінюватися протягом терміну дії кредиту. Коли основна ставка змінюється, частина платежу, що йде на погашення основної суми, може збільшуватися або зменшуватися. Такий тип іпотеки може бути вигідним, якщо процентні ставки знижуються, але несе ризик збільшення платежів при зростанні ставок.

Застрахована та незастрахована іпотека

Застрахована іпотека необхідна для покупців, які вносять менше 20% початкового внеску. Такі кредити повинні бути застраховані через CMHC, Sagen або Canada Guaranty для захисту кредитора у випадку неплатежу. Премія за страхування коливається від 2,80% до 4,00% від суми іпотеки.

Незастрахована або звичайна іпотека доступна для тих, хто може внести 20% або більше початкового внеску. Такі кредити не потребують страхування іпотеки, що економить кошти покупців, але зазвичай мають дещо вищі процентні ставки.

Вимоги для отримання іпотеки

Кредитний рейтинг

Мінімальні вимоги до кредитного рейтингу залежать від типу іпотеки. Для звичайних іпотек (з внеском 20% або більше) більшість кредиторів вимагають мінімальний кредитний рейтинг 680. Для застрахованих іпотек можна кваліфікуватися з рейтингом від 600, але кращі умови доступні з рейтингом 680 і вище.

Кредитний рейтинг 680 і вище вважається хорошим та забезпечує доступ до найкращих процентних ставок. Покупці з нижчим рейтингом все ще можуть отримати іпотеку, але будуть платити вищі відсотки та страхові премії.

Доходи та співвідношення боргів

Кредитори використовують два ключові показники для оцінки платоспроможності позичальників:

Валовий коефіцієнт обслуговування боргу (GDS) не повинен перевищувати 39% валового місячного доходу. Цей показник включає іпотечні платежі, податки на нерухомість, витрати на опалення та 50% плати за кондомініум (якщо застосовується).
Загальний коефіцієнт обслуговування боргу (TDS) не повинен перевищувати 44% валового доходу. Він включає всі житлові витрати плюс інші борги, такі як платежі за автомобіль, кредитні картки та інші кредити.

Початковий внесок

Мінімальні вимоги до початкового внеску в Калгарі відповідають федеральним стандартам:

5% для будинків вартістю до $500,000
5% для перших $500,000 плюс 10% для суми понад $500,000 (до $1,5 мільйона)
20% для будинків вартістю понад $1,5 мільйона

За даними середніх цін в Калгарі, орієнтовні початкові внески становлять:

Тип житла	Середня ціна	Орієнтовний внесок
Окремі будинки	$804,811	≈ $55,481
Таунхауси	$465,418	≈ $23,271
Квартири/кондо	$353,805	≈ $17,690

Процес отримання іпотеки в Калгарі

Попереднє схвалення

Попереднє схвалення є критично важливим кроком перед початком пошуку житла. Цей процес дозволяє визначити максимальну суму кредиту, на яку ви можете претендувати, та фіксує процентну ставку на 120 днів. У швидкому ринку Калгарі попереднє схвалення демонструє серйозність намірів покупця та може стати вирішальним фактором при прийнятті пропозиції.

Для попереднього схвалення потрібно зібрати наступні документи:

Довідки про зарплату за останні 2-3 місяці
Форми T4 за минулий рік
Банківські виписки, що підтверджують заощадження для початкового внеску
Для самозайнятих: Повідомлення про оцінювання за 2-3 роки
Лист про подарунок, якщо родина допомагає фінансово

Стрес-тест іпотеки

Всі покупці повинні пройти федеральний стрес-тест іпотеки. Цей тест перевіряє, чи зможете ви виплачувати іпотеку при вищих процентних ставках. Мінімальна кваліфікаційна ставка становить 5,25% або ваша договірна ставка + 2%, залежно від того, що вище.

Наприклад, якщо ваша договірна ставка становить 4%, ви повинні кваліфікуватися при ставці 6% (4% + 2%) або 5,25%, залежно від того, що вище.
Цей тест застосовується до всіх іпотек через федерально регульовані кредитори, незалежно від розміру початкового внеску.

Вибір між банком та іпотечним брокером

Переваги роботи з іпотечним брокером:

Доступ до більшої кількості варіантів іпотеки
Можливість отримати знижені ставки через об'ємні угоди
Персоналізований сервіс та експертні поради
Юридичне зобов'язання працювати в інтересах клієнта

Переваги роботи безпосередньо з банком:

Встановлені відносини можуть допомогти в переговорах
Прямий контакт з кредитором
Відсутність брокерських зборів

Необхідні документи

Для подачі заявки на іпотеку потрібно зібрати п'ять основних категорій документів:

1. Підтвердження особи

Державне посвідчення особи з фотографією
Документи, що підтверджують адресу проживання

2. Підтвердження доходів

Останні 2-3 довідки про зарплату
Форма T1 за попередній рік
Повідомлення про оцінювання за останні два роки
Форми T4/T4A
Довідка з роботи на фірмовому бланку

3. Фінансова інформація

Банківські виписки за останні 90 днів
Інвестиційні рахунки та активи
Інформація про наявні борги та зобов'язання
Порожній чек для автоматичних платежів

4. Інформація про нерухомість

Договір купівлі-продажу з усіма додатками
Листинг MLS або інформаційний лист про нерухомість
Поточна іпотечна виписка (для рефінансування)

5. Правова інформація

Інформація про юриста/нотаріуса
Угода про оцінку
Підписана заява про конфіденційність

Програми для покупців вперше

Федеральні програми

План покупців житла (Home Buyers' Plan) — дозволяє вилучати до $60,000 з RRSP без сплати податків для купівлі першого житла. Кошти повинні бути повернуті протягом 15 років, починаючи з другого року після вилучення.
Перший ощадний рахунок для житла (FHSA) — дозволяє вносити до $8,000 на рік (максимум $40,000) з податковими відрахуваннями. Як внески, так і зняття коштів для покупки першого житла є податково-вільними.
Податковий кредит для покупців житла вперше — надає до $1,500 для кваліфікованих покупців.

Провінційні та місцеві програми

Програма "Доступне житло Калгарі" (Attainable Homes Calgary) пропонує $2,000 допомоги з початковим внеском та будинки за нижчими від ринкових цінами.
Програма має обмеження доходів:
- $103,000 для сімей
- $93,000 для пар без дітей
- $83,000 для окремих осіб

Іпотека в Калгарі: ключова інформація та поради

Програма "Перше місце" в Едмонтоні

Програма "Перше місце" в Едмонтоні надає п'ятирічну відстрочку витрат на землю для відповідних нерухомостей.

30-річна амортизація

З грудня 2024 року покупці вперше та ті, хто купує новобудови, можуть обрати амортизацію до 30 років.
Це знижує щомісячні платежі, але збільшує загальну вартість іпотеки через додаткові відсотки.

Поточний ринок Калгарі

За даними TD Bank, середня вартість житла в Калгарі станом на листопад 2023 року становила трохи більше $557,000, що нижче національного середнього показника.
Це робить Калгарі одним з найдоступніших великих міст Канади для покупки житла.

Поточні іпотечні ставки в Калгарі (серпень 2025 року)

5-річна фіксована: 4,04%
3-річна фіксована: 3,99%
5-річна змінна: основна ставка мінус 0,40% (4,55%)

Ринок Калгарі характеризується збільшенням пропозиції нерухомості порівняно з попередніми роками, що дає покупцям більше часу для прийняття рішень.
Однак попереднє схвалення все ще важливе для бюджетування та переговорної сили.

Особливості для новоприбульців

Для українських новоприбулих та інших іммігрантів у Калгарі доступні спеціальні іпотечні програми.
Деякі кредитори пропонують:

Зниженні вимоги до кредитної історії для новоприбулих
Прийняття альтернативних форм підтвердження доходів
Спеціальні програми для професіоналів з іноземними кваліфікаціями

Витрати, пов'язані з іпотекою

Окрім основних іпотечних платежів, покупці повинні враховувати додаткові витрати:

Страхування іпотеки CMHC (для початкових внесків менше 20%): 2,80%-4,00% від суми іпотеки
Оціночна вартість: зазвичай $300-500, оплачується кредитором
Юридичні послуги: $800-1,500 для оформлення угоди
Огляд нерухомості: $400-600 для детального обстеження
Страхування житла: обов'язкове для схвалення іпотеки, середня вартість $2,374 на рік

Поради для успішного отримання іпотеки

Підготуйтеся заздалегідь — почніть збирати документи та покращувати кредитний рейтинг принаймні за 6 місяців до планованої покупки.
Порівняйте пропозиції — отримайте котирування від кількох кредиторів або скористайтеся послугами іпотечного брокера для вибору найкращого варіанту.
Враховуйте всі витрати — не забувайте про додаткові платежі, такі як податки на нерухомість, страхування, комунальні послуги та обслуговування.
Будьте реалістичними — не витрачайте максимальну суму, на яку ви кваліфікуєтеся, залиште фінансовий буфер.
Зберігайте гнучкість — розгляньте варіанти відкритої іпотеки або можливості дострокового погашення для майбутньої фінансової свободи.

Висновок

Отримання іпотеки в Калгарі вимагає ретельного планування та розуміння місцевого ринку, але з правильним підходом та професійною підтримкою цей процес може бути успішним і допоможе реалізувати мрію про власне житло.

Instant Booking

Coaching