Чи потрібно мати постійне місце проживання (PR) для купівлі житла?

Відповідь на питання, чи треба бути власником постійного місця проживання (Permanent Resident, PR) в Канаді для придбання нерухомості в Калгарі, є однозначною – ні, для купівлі житла PR не є обов’язковим. Канадське та провінційне законодавство не накладає вимоги щодо статусу імміграції на право володіння нерухомістю: як громадяни Канади, так і постійні резиденти та іноземці мають рівні права придбати будинок, квартиру чи земельну ділянку. Проте на шляху до здійснення цієї інвестиції існують нюанси, про які варто знати заздалегідь.

Правовий статус власності нерухомості в Канаді

Канадські провінції й території не встановлюють обмежень за імміграційним статусом покупця: закон про землю є суто майновим і ґрунтується на принципах свободи приватної власності. У Альберті, де розташований Калгарі, не діють жодні додаткові нормативи, які забороняли б купівлю нерухомості іноземцям – на відміну від деяких інших країн, де іноземці можуть стикнутися зі спеціальними обмеженнями за кількістю або типом нерухомості.

Вплив статусу імміграції на іпотечне кредитування

Нездатність довести PR не перешкоджає вам отримати іпотеку, але в кожному окремому випадку можуть змінюватися вимоги кредиторів. У Калгарі банки та інші фінансові установи оцінюють заявку на іпотеку переважно за наступними критеріями:

  1. Наявність стабільного доходу. Кредитори вимагають підтвердження доходу, незалежно від того, є ви постійним резидентом, іноземцем з робочою візою чи громадянином.
  2. Кредитна історія. Тривалість перебування в Канаді може впливати на вашу кредитну історію. Якщо ви нещодавно приїхали й не встигли створити канадський кредитний профіль, банк може попросити додаткові гарантії або короткостроковий спільний кредит зі спонсором.
  3. Першочерговий внесок. Іноземні позичальники, як правило, вносять більший першочерговий внесок – іноді до 35% вартості будинку, тоді як канадські громадяни та PR можуть обійтися мінімальною часткою від 5% до 20%.
  4. Тривалість візи або статусу. Довгострокова тимчасова віза (наприклад, відклик на роботу на кілька років) чи дозвіл на проживання можуть забезпечити кредитору впевненість у вашій здатності погашати іпотеку весь термін.

Таким чином, хоча PR не є обов’язковим для купівлі нерухомості, ваш імміграційний статус може впливати на умови кредитування.

Податки та страхування для іноземців

Уряд Канади і провінція Альберта не встановлюють окремих податків на придбання житла іноземцями в Калгарі. Єдиний прямий федеральний податок – це земельний податок (Property Tax), який сплачує власник нерухомості незалежно від громадянства чи PR. У 2025 році середня ставка земельного податку в Калгарі становить близько 0,74% від оцінної вартості майна.

Для іноземців єдиною додатковою витратою може стати потреба в вищому першочерговому внеску та можлива вища ставка іпотечного страхування за програмами CMHC, якщо перший внесок менший за 20%. Саме іпотечне страхування (Mortgage Loan Insurance) захищає кредитора і вимагається від усіх, хто вносить менш ніж 20% початкового внеску.

Покрокова стратегія для іноземних інвесторів

Для того щоб інвестувати у житло в Калгарі, іноземцю слід:

  1. Визначити бюджет і наявні кошти. Оцініть, яку суму ви можете вкласти у залишок – якщо перший внесок перевищує 20%, ви уникнете додаткових витрат на страхування іпотеки.
  2. Налагодити кредитну історію або знайти спонсора. Якщо ви новачок у Канаді, корисно почати з відкриття кредитної картки та своєчасних виплат для формування кредитного рейтингу. Альтернативно, кредитор може вимагати від спільного позичальника (спонсора) із стабільним кредитом гарантій.
  3. Провести попередню іпотечну кваліфікацію. Зверніться до банку або іпотечного брокера для попереднього схвалення, щоб знати максимально доступну суму позики.
  4. З’ясувати податкові нюанси. На локальному рівні податок на землю однаковий для всіх власників. Додатково варто проконсультуватися з податковим консультантом щодо нерезиденції та можливих вимог щодо звітності в країні проживання.
  5. Застосувати послуги професіоналів. Іпотечний брокер, адвокат або нотаріус допоможуть із документами, пошуком кредитора та юридичним оформленням.

Поради для громадян і постійних резидентів

Для тих, хто вже має PR або є громадянином Канади, процес є спрощеним:

  • Мінімальний першочерговий внесок від 5% до 20%, залежно від вартості, без необхідності додаткового страхування іпотеки при внеску 20% і більше.
  • Кращий доступ до іпотечного страхування CMHC з нижчими преміями, якщо перший внесок менше 20%.
  • Швидше формування кредитної історії та нижчі процентні ставки завдяки кращій кредитній репутації.
  • Програми для перших покупців першого житла, що надають пільгові кредити, повернення податків на перше житло та можливість вилучати кошти з RRSP без штрафів.

Висновок

Отже, постійне місце проживання (PR) не є юридичною вимогою для купівлі житла в Калгарі, оскільки законодавство Альберти не обмежує право володіння нерухомістю залежно від імміграційного статусу. Однак PR або громадянство України у Канаді суттєво спрощують іпотечний процес, знижують розмір першочергового внеску та процентні ставки, а також відкривають додаткові програми підтримки перших покупців. Для іноземців із тимчасовим статусом або громадянством інших країн важливо враховувати додаткові вимоги кредиторів та можливі вищі витрати на страхування іпотеки. У будь-якому разі підготовка документів, розуміння ринку допоможе успішно придбати житло в цьому динамічному та перспективному місті.