Як дізнатися, яку суму іпотеки ви можете отримати?

Визначення максимальної суми іпотеки, на яку ви можете кваліфікуватися в Калгарі, є одним з найважливіших кроків у процесі покупки житла. Це знання не лише допомагає вам встановити реалістичний бюджет для пошуку нерухомості, але й дозволяє підготуватися до переговорів з продавцями та планувати свої фінанси на довгострокову перспективу. У канадській іпотечній системі існує кілька ключових факторів, які впливають на розмір кредиту, включаючи ваш дохід, існуючі борги, кредитну історію, розмір першочергового внеску та поточні відсоткові ставки.

Основи розрахунку іпотечної спроможності

Канадські кредитори використовують складну систему оцінки для визначення максимальної суми іпотеки, яку ви можете отримати. Ця система базується на принципі, що ваші житлові витрати не повинні перевищувати певний відсоток від вашого валового доходу, і що ваші загальні боргові зобов'язання також мають залишатися в межах прийнятних меж.

Ratehub.ca підкреслює, що визначення того, скільки іпотеки ви можете дозволити собі, залежить від кількох факторів, включаючи ваш дохід, існуючий борг та розмір першочергового внеску. Канадці зазвичай потребують доходу в 3.5-4 рази більше за суму іпотеки при 20% першочерговому внеску.

Роль валового доходу в розрахунках

Ваш валовий річний дохід є основою для всіх розрахунків іпотечної спроможності. Кредитори розглядають дохід усіх заявників на іпотеку, включаючи зарплату, бонуси та додаткові джерела доходу. TD Bank зазначає, що річний дохід - це сума, яку ви заробляєте до сплати податків, також відома як валова сума.

За даними nesto, у Калгарі середній річний дохід, необхідний для кваліфікації на іпотеку, становить $114,691 станом на 2025 рік, що представляє збільшення від $109,247 у попередньому році. Це зростання відображає зміни в цінах на житло та процентних ставках у регіоні.

Коефіцієнти обслуговування боргу

Коефіцієнт валового обслуговування боргу (GDS)

Коефіцієнт валового обслуговування боргу (GDS) є одним з найважливіших показників, які використовують кредитори для оцінки вашої спроможності. GDS розраховується шляхом ділення ваших щомісячних житлових витрат на ваш щомісячний валовий дохід.

Житлові витрати включають:

  • Іпотечні платежі (основний борг та відсотки)
  • Податки на нерухомість
  • Витрати на опалення
  • 50% від плати за кондомініум (якщо застосовується)

CMHC встановлює максимальний GDS на рівні 39% для застрахованих іпотек. Це означає, що ваші житлові витрати не повинні перевищувати 39% від вашого валового доходу.

Коефіцієнт загального обслуговування боргу (TDS)

Коефіцієнт загального обслуговування боргу (TDS) включає всі ваші боргові зобов'язання, не лише житлові витрати. TDS розраховується шляхом додавання до вашого GDS усіх інших щомісячних боргових платежів.

Додаткові борги включають:

  • Платежі по кредитних картках
  • Автокредити
  • Лінії кредиту
  • Аліментні платежі
  • Студентські позики
  • Будь-які інші договірні зобов'язання

CMHC встановлює максимальний TDS на рівні 44% для застрахованих іпотек. Ratehub зазначає, що хоча керівні принципи вказують на максимуми 32% для GDS та 40% для TDS, більшість позичальників з хорошим кредитом кваліфікуються при вищих співвідношеннях.

Тест на стрес іпотеки

Що таке тест на стрес

Тест на стрес іпотеки є федеральною вимогою в Канаді, розробленою для забезпечення того, щоб позичальники могли дозволити собі іпотечні платежі навіть якщо процентні ставки зростуть. Цей тест оцінює ризик, вимагаючи від позичальників кваліфікуватися за ставкою, вищою за їхню договірну ставку.

Genesis Group пояснює, що коли ви подаєте заявку на іпотеку, кредитор розглядає дві речі: вашу договірну ставку та вищу кваліфікаційну ставку. Вони роблять вигляд, що ви будете сплачувати цю вищу ставку щомісяця, і якщо ви можете дозволити собі це за цією вищою ставкою, ви проходите тест на стрес.

Поточні правила тесту на стрес

Станом на 2025 рік, мінімальна кваліфікаційна ставка становить 5.25% або ваша договірна ставка плюс 2%, залежно від того, що вище. nesto підкреслює, що цей тест залишається в силі для забезпечення фінансової стійкості позичальників та кредиторів.

Хто повинен проходити тест:

  • Покупці житла з іпотекою від федерально регульованого кредитора
  • Особи, які рефінансують існуючу іпотеку
  • Ті, хто береть нову лінію кредиту під заставу житла (HELOC)

Винятки включають поновлення іпотеки з тим самим кредитором без змін у сумі або терміні амортизації.

Поточні цінові тенденції в Калгарі

Середні ціни на житло в 2025 році

Розуміння поточного ринку житла в Калгарі є критично важливим для визначення реалістичних очікувань щодо іпотеки. WOWA повідомляє, що в липні 2025 року середня та медіанна ціни на житло в Калгарі становили $616,686 та $569,500 відповідно, що на 1.7% та 1.2% більше порівняно з попереднім роком.

nesto надає детальніший розподіл за липень 2025 року:

  • Середня ціна продажу житла: $577,900 (зниження на 1.8% рік до року)
  • Окремо розташовані будинки: $693,000 (зростання на 0.2%)
  • Таунхауси/мультиплекси: $458,300 (зниження на 2.4%)
  • Кондомініуми: $335,200 (зниження на 4.6%)

Home With Michel повідомляє про трохи вищі цифри за травень 2025 року, з середньою ціною всіх типів житла $646,743. Окремо розташовані будинки досягли середньої ціни $769,300, що становить зростання на 2.4% порівняно з попереднім роком.

Вимоги до першочергового внеску

Розмір вашого першочергового внеску безпосередньо впливає на суму іпотеки, яку ви можете отримати. Канадський уряд встановлює мінімальні вимоги до першочергового внеску:

  • 5% для будинків до $500,000
  • 5% від перших $500,000 та 10% від суми понад $500,000 для будинків від $500,000 до $1,499,999
  • 20% для будинків $1,500,000 або більше

Приклад розрахунку для будинку вартістю $600,000 в Калгарі:

  • Перші $500,000 × 5% = $25,000
  • Залишок $100,000 × 10% = $10,000
  • Загальний мінімальний першочерговий внесок = $35,000

Страхування іпотеки CMHC

Коли потрібне страхування

Якщо ваш першочерговий внесок становить менше 20% від ціни покупки будинку, вам потрібно буде придбати страхування іпотеки за замовчуванням CMHC. Це страхування захищає кредитора у випадку невиконання вами зобов'язань за іпотекою.

Розрахунок страхових внесків

Страховий внесок CMHC розраховується як відсоток від суми іпотеки:

Розмір першочергового внеску Страховий внесок
5% - 9.99% 4.00%
10% - 14.99% 3.10%
15% - 19.99% 2.80%

Приклад розрахунку для будинку вартістю $300,000 з першочерговим внеском $40,000:

  • Відсоток першочергового внеску: 13.33%
  • Сума іпотеки: $260,000
  • Страховий внесок: $260,000 × 3.10% = $8,060
  • Загальна сума іпотеки: $268,060

Практичні приклади розрахунків

Приклад 1: Кондомініум за $350,000

Для кондомініуму в Калгарі за $350,000 з 5% першочерговим внеском ($17,500):

  • Сума іпотеки до страхування: $332,500
  • Страховий внесок CMHC (4.00%): $13,300
  • Загальна сума іпотеки: $345,800

При поточних ставках близько 4.5% та 25-річній амортизації, щомісячний платіж становитиме приблизно $1,920. Додавши податки на нерухомість ($175/місяць) та опалення ($100/місяць), загальні житлові витрати становитимуть близько $2,195/місяць.

Необхідний валовий дохід: $2,195 × 12 ÷ 0.39 (максимальний GDS) = $67,538 на рік

Приклад 2: Окремо розташований будинок за $700,000

Для окремо розташованого будинку за $700,000 з 10% першочерговим внеском ($70,000):

  • Перші $500,000 × 5% = $25,000
  • Залишок $200,000 × 10% = $20,000
  • Мінімальний першочерговий внесок: $45,000

З першочерговим внеском $70,000 (10%):

  • Сума іпотеки до страхування: $630,000
  • Страховий внесок CMHC (3.10%): $19,530
  • Загальна сума іпотеки: $649,530

При ставці 4.5% та 25-річній амортизації, щомісячний платіж становитиме приблизно $3,607. Додавши податки ($350/місяць) та опалення ($150/місяць), загальні житлові витрати становитимуть близько $4,107/місяць.

Необхідний валовий дохід: $4,107 × 12 ÷ 0.39 = $126,374 на рік

Інструменти та калькулятори

Онлайн-калькулятори доступності

Більшість основних канадських банків та іпотечних компаній надають безкоштовні онлайн-калькулятори для визначення іпотечної спроможності. WOWA пропонує калькулятор, який враховує правила CMHC 2025 року та поточні процентні ставки.

TD Bank надає інтерактивний калькулятор, який показує, як різні фактори впливають на вашу спроможність, включаючи розташування майна, дохід, першочерговий внесок та щомісячні витрати.

Калькулятори тесту на стрес

nesto та WOWA пропонують спеціальні калькулятори тесту на стрес, які допомагають визначити, чи зможете ви пройти кваліфікаційні вимоги за вищими ставками. Ці інструменти використовують поточну мінімальну кваліфікаційну ставку 5.25% або вашу договірну ставку плюс 2%.

Процес попереднього схвалення

Переваги попереднього схвалення

Попереднє схвалення іпотеки є критично важливим кроком у процесі покупки житла в Калгарі. Hello Mortgage підкреслює, що попереднє схвалення надає вам чітку перевагу, забезпечуючи вашу позичкову спроможність та процентну ставку.

Rock Solid Mortgages зазначає, що процес попереднього схвалення є повністю безкоштовним і не зобов'язує вас до будь-якого конкретного кредитора. Однак він дозволяє зафіксувати процентну ставку для майбутньої покупки та захищає від будь-яких підвищень ставок під час пошуку.

Необхідні документи

Для попереднього схвалення вам знадобляться:

  • Підтвердження доходу
  • Історія зайнятості
  • Кредитна інформація
  • Документи, що засвідчують особу
  • Підтвердження першочергового внеску
  • Інформація про поточні борги та витрати

Mortgage Group Calgary підкреслює, що самозайняті особи потребують додаткових документів, включаючи два роки податкових декларацій та два роки повідомлень про оцінку (NOA).

Стратегії збільшення іпотечної спроможності

Збільшення першочергового внеску

Більший першочерговий внесок може значно збільшити вашу спроможність. Ratehub пояснює, що більший першочерговий внесок зменшує розмір позики, дозволяючи отримати кращі процентні ставки та збільшити вашу позичкову спроможність.

Переваги більшого першочергового внеску:

  • Уникнення страхування іпотеки CMHC при внеску 20% або більше
  • Нижчі щомісячні платежі
  • Кращі процентні ставки
  • Більша власність у майні з самого початку

Покращення кредитного рейтингу

Ваш кредитний рейтинг безпосередньо впливає на процентні ставки, які вам пропонують, що в свою чергу впливає на вашу спроможність. Вищі кредитні рейтинги зазвичай призводять до нижчих процентних ставок, що може збільшити доступність.

Зменшення існуючих боргів

Погашення кредитних карток, автокредитів та інших боргів може значно покращити ваші коефіцієнти TDS та збільшити суму іпотеки, на яку ви можете кваліфікуватися. Calgary Mortgage Shop рекомендує розглянути консолідацію боргів перед подачею заявки на іпотеку.

Розгляд довшого терміну амортизації

Збільшення періоду амортизації може зменшити ваші щомісячні платежі, роблячи іпотеку більш доступною. Однак це призведе до сплати більших відсотків протягом часу. Покупці вперше та ті, хто купує нові будинки, можуть кваліфікуватися для 30-річної амортизації замість стандартних 25 років.

Робота з професіоналами

Іпотечні брокери в Калгарі

Mortgages for Less підкреслює важливість роботи з кваліфікованими іпотечними спеціалістами в Калгарі. Процес зазвичай починається з дзвінка-знайомства з кваліфікованим калгарським іпотечним брокером, під час якого обговорюються ваші цілі домовласності, фінансова ситуація та будь-які специфічні вимоги.

Rock Solid Mortgages зазначає, що за 15 хвилин вони можуть повідомити вам максимальну суму іпотеки, на яку ви кваліфікуватиметеся. Започаткування відносин з іпотечним брокером має бути першою річчю, яку ви робите, коли починаєте розглядати покупку нерухомості.

Банки та кредитні спілки

National Bank пропонує як попередню кваліфікацію, так і попереднє схвалення іпотеки. Попередня кваліфікація є приблизною оцінкою вашої позичкової спроможності, розрахованою на основі базової фінансової інформації без перевірки кредиту.

CIBC та TD Bank також надають комплексні калькулятори та послуги попереднього схвалення, які можуть допомогти визначити вашу спроможність та встановити реалістичний бюджет для покупки житла.

Поточні процентні ставки в Калгарі

Ставки станом на 2025 рік

Everyrate повідомляє, що поточні процентні ставки в Калгарі для 5-річних фіксованих іпотек коливаються від 3.85% до 4.49%. Home With Michel зазначає діапазон 3.7% до 4.49% для фіксованих ставок та 4.05% до 4.65% для змінних ставок станом на травень 2025 року.

Прогнози ставок

Everyrate прогнозує, що 8-місячний прогноз показує 5-річні фіксовані ставки близько 3.85%, з потенційними зниженнями перед стабілізацією біля цього рівня. Очікуються два зниження ставки Банку Канади на загальну суму 0.50% протягом наступних 12 місяців.

Визначення суми іпотеки, яку ви можете отримати в Калгарі, вимагає ретельного розгляду багатьох факторів, включаючи ваш дохід, існуючі борги, кредитну історію, розмір першочергового внеску та поточні ринкові умови. Використання онлайн-калькуляторів може надати початкову оцінку, але робота з кваліфікованими професіоналами забезпечить найточнішу оцінку та найкращі варіанти для вашої конкретної ситуації. Пам'ятайте, що попереднє схвалення не лише допомагає встановити ваш бюджет, але й робить вас більш конкурентоспроможним покупцем на калгарському ринку нерухомості.