Що таке кредитна історія, і як вона впливає на отримання іпотеки?

Кредитна історія є одним з найкритичніших факторів у процесі отримання іпотеки в Калгарі та по всій Канаді. Вона служить фінансовою картою здоров'я, яка дозволяє кредиторам оцінити ваші шанси на своєчасне повернення позичених коштів. У канадській іпотечній системі ваш кредитний рейтинг не лише визначає, чи ви взагалі отримаєте схвалення на іпотеку, але й безпосередньо впливає на відсоткову ставку, яку вам запропонують, що може означати різницю в десятки тисяч доларів протягом терміну дії вашої іпотеки.

Що таке кредитна історія

Кредитний рейтинг є тризначним числом, яке коливається від 300 до 900 в Канаді та представляє вашу кредитоспроможність на певний момент часу. Це число також служить індикатором вашого фінансового минулого та того, наскільки послідовно ви сплачуєте свої рахунки та борги.

Кредитний звіт, з іншого боку, є детальним зведенням вашої кредитної історії, історії працевлаштування та особистої фінансової інформації в файлі. Цей документ містить інформацію про всі ваші кредитні рахунки, позики, кредитні картки, історію платежів та будь-які негативні записи, такі як пропущені платежі або банкрутство.

Фактори, що впливають на кредитний рейтинг

Ваш кредитний рейтинг розраховується на основі кількох ключових факторів, кожен з яких має різний вплив на загальний рейтинг:

Історія платежів (35%) є найважливішим фактором. Своєчасна сплата рахунків демонструє кредиторам, що ви надійний позичальник. Навіть одна пропущена виплата може негативно вплинути на ваш рейтинг.

Кредитне використання (30%) відноситься до відсотка від загального доступного кредиту, який ви використовуєте. Ідеально підтримувати цей показник нижче 30% від вашого кредитного ліміту.

Тривалість кредитної історії (15%) показує, як довго ваші кредитні рахунки були активними. Довша кредитна історія зазвичай сприяє вищому рейтингу.

Новий кредит (10%) враховує кількість недавно відкритих рахунків. Відкриття багатьох нових рахунків за короткий час може знизити ваш рейтинг.

Кредитний мікс (10%) розглядає різноманітність типів кредиту, які ви маєте, таких як кредитні картки, автокредити та іпотека.

Вимоги до кредитного рейтингу для іпотеки в Калгарі

Мінімальні вимоги для різних типів іпотек

У Калгарі, як і в решті Канади, мінімальні вимоги до кредитного рейтингу варіюються залежно від типу іпотеки та кредитора.

Для звичайних іпотек (де ви вносите 20% або більше як першочерговий внесок), більшість іпотечних кредиторів шукають мінімальний кредитний рейтинг 680. Однак деякі кредитори можуть мати різні вимоги до кредитного рейтингу.

Для застрахованих іпотек високого співвідношення (менше 20% першочергового внеску), вам потрібен мінімальний кредитний рейтинг принаймні 600, щоб кваліфікуватися для застрахованої іпотеки, згідно з правилами страхування CMHC. Іпотека повинна бути застрахована, якщо першочерговий внесок становить менше 20% від вартості покупки будинку.

Рівні кредитного рейтингу та їх значення

Відмінний рейтинг (760-900) забезпечує найкращі ставки. За розрахунками Calgary Homes, для типового окремого будинку в Калгарі вартістю $747,500 з 20% першочерговим внеском, відмінний рейтинг може забезпечити ставку близько 4.79%, що означає щомісячний платіж приблизно $3,185.

Хороший рейтинг (680-749) все ще забезпечує конкурентоспроможні ставки. За тих самих умов, хороший рейтинг може означати ставку близько 5.14% та щомісячний платіж $3,310.

Задовільний рейтинг (600-679) призводить до вищих ставок. При ставці близько 5.99%, щомісячний платіж може сягати $3,765.

Ця різниця може здатися незначною щомісячно, але протягом 25-річного терміну іпотеки різниця між відмінним та задовільним кредитним рейтингом може становити десятки тисяч доларів у загальних відсотках.

Альтернативні варіанти для низького кредитного рейтингу

B-кредитори та альтернативні кредитори

Альтернативні іпотечні кредитори, такі як B-кредитори, можуть мати мінімальний кредитний рейтинг всього 500 для незастрахованих іпотек. B-кредитори включають кредитні спілки, монолінійні кредитори та трастові компанії.

Приватні іпотечні кредитори заповнюють унікальну нішу, служачи короткостроковим рішенням для позичальників, які не можуть отримати фінансування через традиційні засоби. Хоча приватні кредитори та їхні іпотеки для поганого кредиту часто не мають мінімальних вимог до кредитного рейтингу, вони стягують високі ставки та комісії.

Наслідки використання альтернативних кредиторів

Важливо розуміти, що хоча альтернативні варіанти існують, вони зазвичай приходять з вищими відсотковими ставками та додатковими витратами. Позичальники з низьким кредитним рейтингом повинні прагнути з часом кваліфікуватися для іпотеки з B-кредитором або банком.

Дві основні кредитні агенції в Канаді

Equifax Canada та TransUnion Canada

У Канаді діють дві основні агенції кредитної звітності: Equifax Canada та TransUnion Canada. Обидві агенції збирають інформацію від різних кредитних провайдерів та інших третіх сторін для створення кредитних звітів.

Різниці між агенціями

Різні алгоритми є однією з основних причин різниці в рейтингах. TransUnion та Equifax розраховують ваш кредитний рейтинг, використовуючи різні методи:

• Equifax розглядає 81 місяць кредитної історії, використовуючи модель FICO
• TransUnion досліджує 84 місяці, використовуючи модель VantageScore

Ці різні моделі по-різному зважують фактори, такі як історія платежів та використання кредиту.

Різні графіки оновлення також можуть спричинити варіації в рейтингах. Equifax оновлюється принаймні щомісяця, тоді як TransUnion оновлюється щомісяця або максимум кожні 45 днів.

Вони не діляться інформацією між собою. Не всі кредитори звітують до обох агенцій, що означає, що одна агенція може мати інформацію, якої немає в іншої.

Як перевірити свій кредитний рейтинг

Безкоштовні варіанти

Щоб дізнатися свій кредитний рейтинг, зв'яжіться з двома канадськими агенціями кредитної звітності: Equifax Canada на www.equifax.ca та TransUnion Canada на www.transunion.ca.

myEquifax Canada пропонує миттєвий онлайн-доступ до запиту кредитного звіту. TransUnion доступний онлайн, телефоном, поштою або особисто.

Credit Karma надає безкоштовні щотижневі оновлення від TransUnion. Також існують інші безкоштовні сервіси, такі як Borrowell, які надають регулярні оновлення кредитного рейтингу без впливу на ваш рейтинг.

Платні послуги

За плату ці агенції нададуть вам онлайн-копію вашого кредитного рейтингу, а також детальний кредитний звіт - детальне зведення вашої кредитної історії, історії працевлаштування та особистої фінансової інформації в файлі. Ви також можете отримати безкоштовну копію свого кредитного звіту поштою.

Як покращити свій кредитний рейтинг

Основні стратегії покращення

Завжди сплачуйте рахунки повністю та вчасно. Якщо ви не можете сплатити повну суму, спробуйте сплатити принаймні необхідний мінімум, показаний у вашій щомісячній виписці.

Сплачуйте свої борги якомога швидше. Це включає позики, кредитні картки, кредитні лінії тощо.

Ніколи не перевищуйте ліміт на своїх кредитних картках і намагайтеся тримати баланс значно нижче лімітів. Ідеально підтримувати використання кредитної картки нижче 30% від загальної суми.

Зменшуйте кількість кредитних заявок. Уникайте подачі заявок на забагато нових кредитних рахунків одночасно.

Додаткові поради для покращення

Ніколи не перевищуйте 50% балансу вашої кредитної картки. Іноді утримувати баланс кредитної картки нижче 30% від загальної суми важко. Для підтримки хорошого кредитного рейтингу ніколи не перевищуйте 50% ліміту балансу кредитної картки.

Не закривайте старі рахунки. Тривалість кредитної історії є важливим фактором у вашому кредитному рейтингу.

Продемонструйте свою фінансову стабільність шляхом демонстрації стабільної домашньої адреси, стабільної роботи та регулярного щомісячного доходу.

Сплата прострочених рахунків

Сплачуйте всі прострочені рахунки (колекція). Сплата кожної кредитної картки та всіх ваших прострочених рахунків збільшить ваш рейтинг. Збереження несплачених боргів є найбільшим фактором, який послаблює ваш кредитний рейтинг.

Рекомендується встановити план платежів для кожного прострочного рахунку. Коли ви будете вільні від боргів, це збільшить ваш щомісячний дохід, оскільки вам більше не доведеться сплачувати відсотки.

Виправлення помилок у кредитному звіті

Процес оспорювання

Якщо ви знайшли будь-які помилки у своєму звіті, негайно повідомте про це агенцію кредитної звітності та організацію, відповідальну за неточність. Ви маєте право оспорювати будь-яку інформацію в своєму кредитному звіті, яку ви вважаєте неправильною.

Кроки для виправлення помилок:

1. Підтримайте свою справу - зберіть квитанції, виписки та інші документи, пов'язані з вашими кредитними рахунками
2. Зв'яжіться з агенціями кредитної звітності - використовуйте їхні форми для виправлення помилок та оновлення інформації для обох Equifax Canada та TransUnion Canada
3. Зв'яжіться з кредитором - ви можете прискорити процес, зв'язавшись безпосередньо з кредитором щодо помилки
4. Ескалуйте свою справу - якщо ви не задоволені результатами розслідування, попросіть поговорити з кимось на вищому рівні
5. Додайте заяву споживача - якщо ви все ще не задоволені, попросіть агенції кредитної звітності додати заяву споживача

Терміни розгляду

TransUnion завершує розслідування заявок про оспорювання протягом 30 днів з моменту подання оспорювання. Для допомоги в поданні оспорювання ви можете зв'язатися з TransUnion за номером 1-800-663-9980.

Перед тим, як агенції кредитної звітності внесуть зміни до вашого кредитного звіту, вони повинні перевірити вашу заяву з кредитором, який повідомив інформацію. Якщо кредитор погоджується, що ваш кредитний звіт неточний, агенції кредитної звітності оновлять ваш кредитний звіт.

Співвідношення боргів та кредитний рейтинг в іпотечному процесі

Коефіцієнти обслуговування боргу

Ваш кредитний рейтинг не лише впливає на вашу іпотечну ставку, але й відіграє роль у визначенні того, скільки боргу ви можете взяти при подачі заявки на іпотеку.

Коефіцієнт валового обслуговування боргу (GDSR) - це відсоток вашого валового доходу, витрачений на житлові витрати, включаючи іпотечні платежі, податки на нерухомість, опалення та 50% плати за кондомініум (якщо застосовно).

Коефіцієнт загального обслуговування боргу (TDSR) - це відсоток вашого валового доходу, витрачений на всі боргові зобов'язання, включаючи житлові витрати, платежі по кредитних картках, автокредити та інші борги.

Поточні керівні принципи CMHC

Станом на 2025 рік, CMHC дозволяє наступні максимальні коефіцієнти боргу для застрахованих іпотек:

• GDSR: 39%
• TDSR: 44%

Ці обмеження застосовуються незалежно від вашого кредитного рейтингу, після зміни політики в липні 2021 року. Раніше позичальники з кредитними рейтингами нижче 680 стикалися з суворішими обмеженнями (35% GDSR та 42% TDSR).

Практичні поради для потенційних покупців житла в Калгарі

Часові рамки для покращення кредиту

Якщо ви дотримуєтеся порад експертів щодо покращення кредиту, потребуватиме кілька місяців, щоб побачити перші результати. Після одного року ви побачите реальне покращення свого рейтингу.

Швидке покращення на 100 балів

Щоб швидко підвищити свій кредитний рейтинг на 100 балів:

• Консолідуйте свої кредитні картки
• Налаштуйте автоматичні щомісячні платежі для своїх рахунків
• Збільште свій кредитний ліміт
• Ведіть кредитну історію, щоб ваша банківська історія була легко доступною
• Регулярно перевіряйте свій кредитний звіт на наявність помилок
• Зареєструйтеся в програмі покращення кредиту

Мінімальний кредитний рейтинг для покупки житла

Якщо ви розглядаєте можливість купівлі свого першого будинку в Калгарі або Канаді, мінімальні кредитні рейтинги для отримання хорошої відсоткової ставки зазвичай становлять принаймні 680.

Консультації з професіоналами

Meridian Credit Union підкреслює важливість роботи з кваліфікованими іпотечними спеціалістами, які можуть оцінити всі аспекти вашого фінансового профілю. У деяких випадках ваш іпотечний спеціаліст розглядатиме коефіцієнти до галузевих стандартних максимумів 39% GDS та 44% TDS.

Висновки та рекомендації

Розуміння кредитної історії та її впливу на отримання іпотеки в Калгарі є критично важливим для будь-кого, хто розглядає можливість купівлі житла. Кредитний рейтинг 680 або вище потрібен для кваліфікації для найкращих іпотечних ставок у Канаді в 2025 році. Деякі іпотечні провайдери дозволяють кваліфікуватися з кредитними рейтингами між 600 та 680, але ці провайдери можуть стягувати вищі відсоткові ставки.

Підготовка до подачі заявки на іпотеку повинна починатися задовго до того, як ви почнете шукати будинок. Регулярна перевірка вашого кредитного рейтингу, виправлення будь-яких помилок у вашому кредитному звіті та вжиття заходів для покращення вашого рейтингу може заощадити вам тисячі доларів протягом терміну дії вашої іпотеки.

Пам'ятайте, що хоча кредитний рейтинг є критично важливим фактором, він не є єдиним. Кредитори також розглядають ваш дохід, стабільність зайнятості, розмір першочергового внеску та загальне фінансове становище при прийнятті рішення про іпотеку. Працюючи з досвідченими іпотечними професіоналами в Калгарі та розуміючи всі аспекти процесу схвалення іпотеки, ви можете значно підвищити свої шанси на отримання найкращої можливої іпотечної ставки для вашої ситуації.