Чи потрібно сплачувати податки при продажу власного житла?

Питання оподаткування при продажу власного житла є одним з найважливіших аспектів, з якими стикаються домовласники в Калгарі при підготовці до продажу нерухомості. На щастя для канадських резидентів, включаючи мешканців Калгарі, система оподаткування передбачає значні пільги для продажу основного місця проживання. Головне правило полягає в тому, що продаж основного житла зазвичай звільняється від сплати податку на приріст капіталу завдяки пільзі основного місця проживання (Principal Residence Exemption). Однак існує низка важливих нюансів, умов та винятків, які необхідно розуміти для правильного планування та уникнення неприємних сюрпризів з податковою службою.

Розуміння пільги основного місця проживання

Пільга основного місця проживання є однією з найбільш значущих податкових переваг, доступних канадським домовласникам, включаючи жителів Калгарі. Ця пільга дозволяє повністю уникнути сплати податку на приріст капіталу при продажу нерухомості, якщо вона відповідає визначенню основного місця проживання. Важливо розуміти, що це не автоматична пільга - вона має бути належним чином заявлена при подачі податкової декларації.

Згідно з канадським законодавством про подоходний податок, основне місце проживання може бути будь-яким типом житлового приміщення: будинком, квартирою, кондомініумом, мобільним будинком або навіть плавучим будинком. Ключовими критеріями є фактичне проживання в нерухомості та її призначення як основного житла для вас та вашої родини.

Для того щоб нерухомість кваліфікувалася як основне місце проживання, вона повинна відповідати чотирьом основним умовам: це має бути житлове приміщення або частка в житловому кооперативі, ви повинні володіти нерухомістю самостійно або спільно з іншою особою, ви, ваш подружжя або діти повинні були проживати в ній протягом певного часу року, і ви повинні призначити цю нерухомість як своє основне місце проживання.

Обов'язкове звітування про продаж житла

Важливим нововведенням, яке набрало чинності з 3 жовтня 2016 року, є обов'язковість звітування про продаж основного місця проживання навіть у випадках, коли весь приріст капіталу звільняється від оподаткування. Раніше Канадська податкова служба дозволяла платникам податків не звітувати про продаж взагалі, якщо нерухомість була їхнім єдиним місцем проживання протягом усього періоду володіння.

Тепер при продажу будь-якої нерухомості, включаючи основне місце проживання, необхідно подавати звіт у формі T2091(IND) разом із Schedule 3 (Capital Gains or Losses) податкової декларації. Це вимагається навіть якщо весь приріст капіталу підпадає під пільгу основного місця проживання і жодних податків сплачувати не потрібно.

Несвоєчасна подача такого звіту може призвести до штрафів та відсотків з боку Канадської податкової служби. Штраф становить 100 CAD за кожний місяць затримки, максимум до 8,000 CAD. Крім того, може бути накладено додатковий штраф у розмірі 5% від неоголошеного приросту капіталу.

Розрахунок приросту капіталу та винятки

При розрахунку приросту капіталу використовується формула: ціна продажу мінус скоригована базова вартість мінус витрати на продаж. Скоригована базова вартість включає не тільки первинну ціну покупки, але й капітальні поліпшення, які додають вартості до нерухомості. Важливо зберігати всі чеки та документи щодо ремонтів та модернізації, оскільки вони можуть значно зменшити оподатковуваний приріст капіталу.

Витрати на продаж, які можна включити до розрахунку, охоплюють комісійні агентам з нерухомості, юридичні витрати, рекламу, інспекції та навіть ремонти, здійснені з метою продажу. Кожна така витрата зменшує розмір приросту капіталу і, відповідно, потенційні податкові зобов'язання.

У випадку, якщо нерухомість була вашим основним місцем проживання не всі роки володіння, застосовується спеціальна формула для розрахунку звільненої від оподаткування частини. Формула виглядає як: (кількість років призначення як основного житла + 1) ÷ загальна кількість років володіння × приріст капіталу. Додатковий рік у формулі ("плюс один") застосовується для врахування часткових років володіння.

Правило чотирьох років для основного місця проживання

Одним з найбільш корисних аспектів канадського податкового законодавства є правило чотирьох років, яке дозволяє зберігати статус основного місця проживання навіть якщо ви фізично не проживаєте в нерухомості протягом до чотирьох років. Це правило особливо корисне для людей, які тимчасово переїжджають з робочих причин або з інших обставин, але планують повернутися.

Щоб скористатися цим правилом, необхідно виконати кілька умов: ви не можете призначати іншу нерухомість як основне місце проживання протягом цього періоду, ви повинні залишатися резидентом або вважатися резидентом Канади для податкових цілей. Крім того, якщо ви змінили використання нерухомості з житлової на комерційну (наприклад, почали здавати в оренду), ви не можете заявляти амортизацію на нерухомість.

У деяких випадках четырехрічний період може бути продовжений на невизначений термін. Це стосується ситуацій, коли ваш роботодавець вимагає від вас тимчасово переїхати, ви не є родичем свого роботодавця, ви повертаєтеся до первинного дому після закінчення тимчасової роботи, і тимчасове місце проживання знаходиться принаймні за 40 кілометрів від вашого основного житла.

Правило перепродажу нерухомості

З 1 січня 2023 року в Канаді набрало чинності правило перепродажу нерухомості, яке може суттєво вплинути на оподаткування продажів житла в Калгарі. Згідно з цим правилом, будь-який приріст від продажу житлової нерухомості, яка знаходилася у володінні менше 365 послідовних днів, вважається бізнес-доходом, а не приростом капіталу.

Це означає, що такий дохід оподатковується за повною ставкою як звичайний дохід, а не за зниженою ставкою приросту капіталу (50% включення). Крім того, до такого доходу не може застосовуватися пільга основного місця проживання. Це правило спрямоване на боротьбу зі спекулятивними операціями з нерухомістю.

Однак існують винятки з цього правила для певних життєвих обставин: смерть платника податків або пов'язаної особи, зміна складу домогосподарства (народження дитини, одруження, опіка над літнім батьком), розлучення або розставання після принаймні 90 днів окремого проживання, загроза особистій безпеці, серйозна інвалідність або хвороба платника податків або пов'язаної особи, переїзд на роботу або навчання на відстань принаймні 40 кілометрів, вимушене звільнення з роботи, неплатоспроможність або примусове відчуження нерухомості.

Зміни в системі оподаткування приросту капіталу

Канадська система оподаткування приросту капіталу зазнала значних змін, які впливають на планування продажу нерухомості. Первинно планувалося підвищити ставку включення приросту капіталу з 25 червня 2024 року, але ці зміни були відкладені до 1 січня 2026 року.

Починаючи з 2026 року для фізичних осіб буде застосовуватися нова система: перші 250,000 CAD приросту капіталу на рік будуть оподатковуватися за ставкою включення 50%, як і раніше, а сума понад 250,000 CAD буде включатися до оподатковуваного доходу за ставкою 66.67%. Для корпорацій та більшості трастів ставка включення буде становити 66.67% для всього приросту капіталу.

Важливо зазначити, що пільга основного місця проживання залишається без змін незалежно від цих нововведень. Будь-яка сума, отримана від продажу основного житла, продовжуватиме бути повністю звільненою від оподаткування за умови дотримання всіх вимог для отримання пільги.

Особливі випадки та винятки

Існує кілька особливих ситуацій, які можуть ускладнити питання оподаткування при продажу житла в Калгарі. Якщо частина вашого дому використовувалася для бізнесу або здавалася в оренду, ця частина може не кваліфікуватися для пільги основного місця проживання. Однак незначне використання частини дому для домашнього офісу зазвичай не впливає на статус основного житла.

У випадку короткострокової оренди через платформи типу Airbnb ситуація більш сприятлива - така діяльність зазвичай не призводить до втрати статусу основного місця проживання, якщо ви продовжуєте жити в домі як у своєму основному житлі. Однак рекомендується ретельно документувати характер такого використання.

Для нерезидентів Канади ситуація кардинально відрізняється. При продажу канадської нерухомості нерезидентом покупець або його адвокат зобов'язані утримувати 35% від ціни продажу як передоплату податку. Нерезидент може зменшити цю суму, подавши заявку на сертифікат відповідності до закриття угоди, але процес може тривати від 6 до 10 тижнів.

GST/HST при продажу нового житла

При продажу нового або суттєво відремонтованого житла може застосовуватися GST (Goods and Services Tax) у розмірі 5% в Альберті. Це стосується випадків, коли продавець вважається "будівельником" для цілей GST, що включає будь-кого, хто будує, суттєво ремонтує або продає нове житло в ході бізнесу або комерційної діяльності.

З травня 2025 року впроваджено нову програму GST-відшкодування для покупців, що вперше купують житло. Ця програма дозволяє відшкодувати до 100% GST на нові будинки вартістю до 1 мільйона доларів, з поступовим зменшенням відшкодування для будинків вартістю від 1 до 1.5 мільйона доларів. Щоб кваліфікуватися, покупець повинен бути громадянином Канади або постійним резидентом віком від 18 років, який не володів та не проживав у власному житлі протягом попередніх чотирьох календарних років.

Земельні збори та інші витрати при продажу

На відміну від багатьох інших провінцій Канади, Альберта не стягує традиційний податок на передачу землі. Замість цього існують фіксовані збори за реєстрацію права власності. З жовтня 2024 року збір за передачу права власності на землю становить 50 CAD базового збору плюс 5 CAD за кожні 5,000 CAD вартості нерухомості.

Наприклад, для будинку вартістю 500,000 CAD збір складатиме: 50 CAD + (500,000 ÷ 5,000 × 5 CAD) = 550 CAD. Якщо є іпотека, додатково стягується збір за реєстрацію іпотеки за тією ж формулою на основі суми іпотеки. Ці збори є відповідальністю покупця та сплачуються при закритті угоди.

Загальні витрати при закритті угоди в Калгарі зазвичай становлять 2-4.5% від ціни покупки. Для продавців основними витратами є комісія агента з нерухомості (зазвичай 6-7% від ціни продажу, що ділиться між агентами покупця та продавця), юридичні витрати (700-1,200 CAD), підготовка звіту про нерухомість (Real Property Report) якщо потрібно (близько 600 CAD), та можливі штрафи за дострокове погашення іпотеки.

Планування та документування для оптимізації податків

Правильне планування може суттєво вплинути на податкові наслідки продажу житла в Калгарі. Найважливішим є ведення детальних записів усіх капітальних поліпшень нерухомості протягом періоду володіння. Це включає рахунки за ремонти, модернізацію, прибудови та інші роботи, які додають вартості до нерухомості.

Документи, які варто зберігати, включають: договори купівлі-продажу, остаточні звіти про коригування від адвоката, іпотечні договори, оцінки нерухомості, плани підрозділу земельних ділянок, заяви на зонування, угоди з агентами з нерухомості. Також корисно зберігати листування з агентом, яке показує ваші особисті переваги при пошуку будинку (наприклад, шкільні райони для дітей), оскільки це може допомогти продемонструвати намір використовувати нерухомість як основне житло.

При плануванні продажу варто враховувати часові рамки. Якщо ви володієте кількома нерухомостями, стратегічне планування того, яку нерухомість продавати в якому році та як призначати статус основного житла, може суттєво вплинути на загальні податкові зобов'язання. Рекомендується консультація з кваліфікованим податковим консультантом для складних ситуацій.

Процедура подачі податкової декларації

При продажу основного житла в Калгарі необхідно правильно заповнити відповідні форми в податковій декларації. Основними документами є Schedule 3 (Capital Gains or Losses) та Form T2091(IND) (Designation of a Property as a Principal Residence by an Individual). Ці форми подаються разом з річною податковою декларацією за рік, у якому відбувся продаж.

Form T2091(IND) використовується для призначення нерухомості як основного місця проживання та розрахунку суми пільги. Форма вимагає детальної інформації про нерухомість, включаючи адресу, рік придбання, ціну продажу та кількість років, протягом яких нерухомість була основним житлом. Навіть якщо весь приріст капіталу звільняється від оподаткування, ці форми все одно потрібно подавати.

Важливо подавати ці документи вчасно разом з річною податковою декларацією. Несвоєчасна подача може призвести до штрафів, навіть якщо жодних податків до сплати немає. При складних ситуаціях, таких як часткове використання для бізнесу або володіння кількома нерухомостями, рекомендується звернутися до професійного податкового консультанта.

Висновок

Розуміння податкових наслідків продажу власного житла в Калгарі є критично важливим для правильного фінансового планування. Хоча пільга основного місця проживання забезпечує значні податкові переваги для більшості домовласників, існує багато нюансів та винятків, які потрібно враховувати. Ключовими факторами успіху є правильне документування, своєчасне звітування та розуміння всіх застосовних правил. При будь-яких сумнівах краще звернутися до кваліфікованого податкового консультанта, який може забезпечити персоналізовані поради на основі конкретної ситуації та допомогти максимізувати податкові переваги при дотриманні всіх законодавчих вимог.