Що робити, якщо орендарі не сплачують орендну плату?

Несвоєчасна або відмова від сплати орендної плати — одна з найбільш стресових ситуацій для власника житла. У Калгарі законодавство Альберти чітко регламентує процедури врегулювання подібних конфліктів, проте на практиці кожний випадок має свої нюанси, пов’язані з особистими обставинами орендаря, умовами договору та локальною практикою роботи житлових відносин. Ця стаття покроково розкриває, як власник може мінімізувати фінансові втрати, зберегти законні права й водночас зберегти професійні стосунки з мешканцями.

1. Аналіз причин прострочення

Перед зверненням до формальних процедур слід найперше з’ясувати, чому орендар не платить:

  • Затримка виплати зарплати або невчасні перекази роботодавця.
  • Тимчасові сімейні чи медичні витрати, які вдарили по бюджету.
  • Технічні проблеми з банківською картою або онлайн-банкінгом.
  • Невірна інтерпретація умов договору (наприклад, несподівана комунальна плата, яку орендар не врахував).

Визначивши причину, власник може запропонувати рішення — від перенесення терміну платежу до часткових виплат у вигляді розстрочки, уклавши просту доповідну угоду з чіткими датами й сумами.

2. Дружня комунікація та план погашення

Часто досить просто зателефонувати чи особисто зустрітися з орендарем, щоб з’ясувати ситуацію та укласти план реструктуризації боргу:

  1. Запропонуйте розстрочку: наприклад, розподілити суму заборгованості на 2–3 транші впродовж найближчого місяця.
  2. Визначте чіткі дати та суми кожної виплати.
  3. Закріпіть домовленості письмово (електронною поштою або текстовим повідомленням), щоб мати підтвердження згоди обох сторін.

Такий підхід демонструє орендарю гнучкість і готовність допомогти, водночас фіксуючи зобов’язання письмово.

3. Офіційне попередження відповідно до Residential Tenancies Act

Якщо дружні бесіди не спрацювали, настав час формалізувати претензію:

  • Надішліть письмове попередження про несплату, вказавши:
    • Загальну суму заборгованості.
    • Дату, до якої потрібно погасити борг (як правило, 14 днів).
    • Наслідки непогашення: звернення до RTDRS і суду.
  • Використайте рекомендований поштовий сервіс або зареєстровану електронну пошту з підтвердженням доставки.
  • Збережіть копії квитанцій про відправлення та листування — це стане доказом у разі подальшого розгляду.

4. Звернення до Residential Tenancy Dispute Resolution Service (RTDRS)

Якщо орендар ігнорує офіційне попередження, власник має право звернутися до RTDRS:

  1. Підготуйте пакет документів:
    • Копію договору оренди.
    • Копії всіх попереджень та підтверджень їх надсилання.
    • Розрахунок заборгованості з датами.
  2. Заповніть онлайн-заявку на сайті Alberta Courts, сплатіть адміністративний збір.
  3. Очікуйте призначення дати слухання (звичайно протягом 2–4 тижнів).
  4. Під час слухання коротко викладіть обставини, надайте копії доказів.
  5. Отримайте рішення RTDRS, яке є обов’язковим до виконання.

Переваги RTDRS

  • Низькі витрати порівняно з судом.
  • Гнучкий графік слухань, можливість відеоконференції.
  • Швидке отримання рішення (зазвичай за 1–2 місяці).

5. Судове стягнення та виконавчий лист

Якщо RTDRS ухвалив рішення на користь власника, але орендар знову не сплачує:

  1. Зверніться до провінційного суду Альберти з позовом про стягнення боргу та виселення.
  2. Підготуйте повний пакет доказів:
    • Договір, попередження, рішення RTDRS.
    • Фото- та відеофіксацію стану житла.
    • Підтвердження витрат на комунальні послуги та ремонтні роботи (якщо застосовно).
  3. Після винесення судом наказу отримаєте виконавчий лист (Writ of Enforcement).

6. Примусове виселення через шерифа або приватного виконавця

Самостійне виселення заборонене законом. Після отримання виконавчого листа:

  • Зверніться до Шерифа Альберти або ліцензованого приватного виконавця.
  • Узгодьте дату та час виконання рішення.
  • Виконавець офіційно повідомить орендаря й організує процедуру виселення.

Цей формат гарантує, що права власника реалізуються в межах закону, без ризику кримінальних звинувачень.

7. Захист конфіденційності та персональних даних

На всіх етапах збереження персональних даних орендаря має бути в пріоритеті:

  • Використовуйте інформацію (паспортні дані, фінансові документи) лише для врегулювання спору.
  • Не передавайте копії третім особам без офіційного дозволу.
  • Після завершення конфлікту знищуйте надлишкові документи відповідно до політики захисту даних.

8. Профілактика прострочень: договір і щоденна практика

Щоб мінімізувати ризики з самого початку, у договорі оренди варто передбачити:

  • Чіткі терміни внесення оренди та умовні штрафи за прострочення (наприклад, 2–5 % від місячної суми за кожен день затримки).
  • Порядок повідомлення про затримку та процедури обговорення плану виплат.
  • Використання автоматизованих нагадувань (електронна пошта, SMS) за 5–7 днів до здачі оренди.

Регулярне нагадування та прозорі умови допомагають орендарям планувати бюджет і скорочують ймовірність несплати.

9. Емоційна складова та професійний підхід

Відносини з орендарями не повинні зводитися лише до юридичних формальностей:

  • Зберігайте спокій і коректність у спілкуванні, навіть коли йдеться про борг.
  • Вислухайте орендаря — інколи душевна підтримка й розуміння сприяють швидшому вирішенню проблеми.
  • Використовуйте стандартні шаблони листів і повідомлень, щоб уникнути поспішних помилок у формулюваннях.

Висновок

Розв’язання проблем із несплатою орендної плати вимагає збалансованої стратегії: від дружньої комунікації та розстрочки до офіційних процедур через RTDRS і суд. Грамотно складений договір, чіткі умови, своєчасні нагадування та професійний підхід допомагають утримувати доходи стабільними, захищати законні права та підтримувати репутацію надійного власника нерухомості в Калгарі.