Які умови повинні бути в договорі купівлі-продажу?

При підготовці договору купівлі-продажу житла в Калгарі необхідно включити низку обов’язкових умов, які гарантують захист інтересів обох сторін та відповідність угоди вимогам законодавства Альберти.
Порушення чи відсутність хоча б однієї з цих умов може призвести до скасування договору, втрати депозиту або навіть судових суперечок.

1. Опис об’єкта та ідентифікація сторін

Договір має містити чіткі відомості про:

• Точну юридичну адресу та опис (міжмережевий план, блок, лот) майна.
• Найменування й контактні дані продавця та покупця.
• Перелік включеного й виключеного майна (вбудована техніка, меблі, штори тощо) з розмежуванням «кріпленого» та «не-кріпленого» обладнання.

Ця інформація виключає будь-які непорозуміння щодо того, що саме переходить у власність і що залишається в продавця.

2. Ціна, депозит і строки передачі прав власності

У договорі обов’язково вказують узгоджену ціну купівлі, розмір депозиту, а також:

• дату й час, до яких покупець повинен внести депозит (зазвичай 1–3 робочі дні після акцепту пропозиції);
• місце й спосіб зберігання депозиту (ескроу в брокерській компанії або адвоката);
• дату передачі прав власності (Completion/Possession Day) — конкретний робочий день, коли продавець звільняє й передає майно покупцю.

На дату передачі прав покупець має оплатити решту суми за договором, а продавець гарантує, що майно перебуває «в суттєво тому самому стані», що й на момент підписання договору.

3. Умови відкладальної дії (Conditions)

Найважливішими для покупця є умови, що дозволяють скасувати угоду без штрафу, якщо певні обставини не реалізуються. До обов’язкових умов належать:

• Фінансування (Financing Condition) — зобов’язує покупця отримати остаточне затвердження іпотечного кредиту до визначеного Condition Day.
• Інспекція нерухомості (Property Inspection Condition) — надає право залучити ліцензованого інспектора й отримати звіт про стан конструкцій та інженерії.
• Продаж власного житла (Sale of Buyer’s Property Condition) — дає змогу звільнити кошти від продажу поточного помешкання перед купівлею.
• Додаткові умови (Additional Conditions) — наприклад, перевірка землеустрою під майбутню будівлю, вивчення зонування або екологічних ризиків.

Кожна умова має чітко визначений крайній строк (Condition Date), зазвичай 5–10 робочих днів після акцепту, до якого покупець повинен подати письмове повідомлення про задоволення чи невиконання умови.

4. Забезпечення чистого титулу (Title)

Продавець гарантує, що об’єкт вільний від будь-яких застав, лімів, бюрократичних чи фінансових обтяжень, за винятком тих, що обумовлені чи узгоджені сторонами.

Якщо на титулі містяться сервітути (easements), прокладені комунікації чи дорадові обмеження, до договору має бути додано окрему угоду про їхнє прийняття покупцем.

5. Огляд документації та додаткові розкриття

Окрім договору, мають бути передбачені терміни та механізми отримання й перевірки:

• Реального плану власності (Real Property Report) із підтвердженням відповідності забудови муніципальним вимогам.
• Документів кондомініуму (якщо застосовно): фінансові звіти асоціації, бюджет резервного фонду, заплановані збори.
• Відомостей про радонове тестування та інші екологічні дослідження в Калгарі, що можуть вплинути на здоров’я й безпеку.

Якщо продавець знає про «приховані дефекти» (матеріальні латентні дефекти), які не виявляються стандартною інспекцією, він зобов’язаний письмово розкрити їх у договорі.

6. Права подружжя (Dower Rights)

Відповідно до Alberta’s Dower Act, якщо у титулі зазначений лише один із подружжя, інший (якщо перебуває в шлюбі) має обов’язково підписати договір або надати форму згоди (Dower Consent and Acknowledgement).
Це запобігає продажу без поінформованої згоди обох партнерів.

7. Страхування та ризики до закриття угоди

У договорі вказується, що до Completion Day майно залишається застрахованим продавцем — будь-які непередбачені збитки (пожежа, стихійне лихо) до переходу прав не лягають на покупця.
Одночасно покупець зобов’язується оформити власну страхівку на випадок пошкоджень із дати володіння.

8. Юридичні наслідки невиконання зобов’язань

Останнім пунктом договору має бути опис наслідків порушення будь-якої істотної умови:

• Якщо покупець не знімає умови вчасно без згоди, договір анулюється, депозит повертається.
• Якщо покупець відмовляється від виконання зобов’язань після зняття умов, депозит переходить продавцеві як компенсація.
• Продавець, який не виконує умови (наприклад, не надає реєстраційних документів), зобов’язаний повернути депозит та відшкодувати збитки покупцю.

У такому разі обидві сторони мають право на звернення до суду відповідно до обмежень, передбачених Alberta’s Limitations Act.

Висновок

Суворе включення всіх перелічених умов у договір, їх чітке й однозначне формулювання, а також дотримання строків і процедур оформлення документів гарантують безпеку вашої інвестиції та зменшують ризик юридичних суперечок при купівлі житла в Калгарі.