💡 З 2022 року в Канаді діє новий федеральний податок — Underused Housing Tax (UHT).
Його мета — обмежити купівлю та утримання житла, яке «недостатньо використовується» або належить особам без статусу постійного резидента чи громадянства Канади.
⚠️ Багато власників, особливо новоприбулі українці з візою CUAET, не знали про обов’язок подання декларації.
І навіть якщо податок дорівнює $0, звіт UHT-2900 потрібно подати — інакше CRA (Canada Revenue Agency) нараховує великі штрафи.
🔹 Що таке Underused Housing Tax?
UHT — це 1% податок від вартості житлової нерухомості, яка вважається «недостатньо використаною» або належить особі без статусу PR чи громадянства Канади.
- Звітна дата: 31 грудня кожного року
- Дедлайн подання: 30 квітня наступного року
- Форма: UHT-2900 (подається поштою або через бухгалтера)
🔹 Хто має подавати декларацію UHT?
Так звані “affected owners” — усі, на кого зареєстровано право власності на житло, навіть якщо вони там проживають або здають його в оренду.
До цієї категорії належать:
- Іноземці (не громадяни і не PR Канади)
- Тимчасові резиденти (CUAET, work permit, study permit)
- Власники через корпорації, партнерства або трасти
- Особи, які володіють навіть часткою (наприклад, 50%)
📌 Навіть якщо податок не нараховується, декларація — обов’язкова.
✅ Хто звільнений від сплати (але не від подання декларації)
- Тимчасові резиденти, які перебували в Канаді понад 183 дні у звітному році
- Нерухомість, яка здавалась мінімум 180 днів на рік
- Будинок, який був основним місцем проживання
- Новозбудована або щойно придбана нерухомість
- Спільне володіння з громадянином або PR Канади
➡️ Навіть за наявності звільнення, форму UHT-2900 потрібно подати.
🏘️ Які об’єкти підпадають під UHT
- Кондо
- Таунхауси
- Будинки (detached, semi-detached, duplex)
- Інша житлова нерухомість із ≤3 одиницями
📌 Земельні ділянки без будівель не підпадають під UHT.
📉 Як розраховується податок
1% × вартість житла станом на 31 грудня.
Береться вища з двох сум:
- податкова оцінка (tax assessed value), або
- ціна придбання.
🧾 Можна подати election на незалежну оцінку, якщо це вигідніше.
🚨 Подати заднім числом без штрафу — ще не пізно!
Багато власників не знали про цей податок, тому CRA продовжила період без штрафів до 1 квітня 2025 року.
| Звітний рік | Станом на | Без штрафу до |
|---|---|---|
| 2022 | 31 грудня 2022 | 1 квітня 2025 |
| 2023 | 31 грудня 2023 | 1 квітня 2025 |
⚠️ Після цієї дати:
- $5,000 штраф для фізичних осіб
- $10,000+ для корпорацій
Навіть якщо податок = $0!
🧾 Що потрібно для подання UHT-2900
- Ваш статус у Канаді (CUAET, PR, work permit, тощо)
- Адреса і тип нерухомості
- Дата придбання
- Використання (житло, оренда, порожнє)
- Податкова оцінка
- Докази оренди або проживання
- Кількість днів перебування в Канаді
📌 CRA приймає UHT лише поштою або через бухгалтера.
👨👩👦 Житло, оформлене на родича: хто має подавати?
Багато новоприбулих українців купували житло, але реєстрували його на родичів-громадян Канади.
📌 Важливо: UHT подає особа, на яку записано право власності (title), а не та, хто фактично платить або проживає.
Якщо власник — громадянин Канади, UHT не подається, але:
- CRA може вимагати пояснення щодо користувача житла
- Може виникнути обов’язок подання bare trust звітів
- У разі продажу — питання щодо capital gain та реального власника
Як зменшити ризики:
✅ Укласти офіційний договір позики або bare trust
✅ Вести прозору фінансову історію
✅ Після отримання статусу PR — перереєструвати власність
✅ Зберігати документи, що підтверджують проживання
⚖️ Наслідки неподання
- $5,000 штраф для фізичних осіб
- $10,000+ для корпорацій
- CRA може ініціювати перевірку, навіть якщо податок = $0
- Штрафи нараховуються окремо за кожен рік і кожен об’єкт
🏡 Пам’ятайте
UHT — це не податок на іноземців, а вимога до прозорості власності.
Подайте звіт вчасно — і спіть спокійно.