Які правила розірвання орендного договору в Альберті?

Розірвання орендного договору в Альберті регулюється Residential Tenancies Act (RTA) та залежить від типу договору й причин припинення. Правильне розуміння цих правил є важливим як для орендаря, так і для орендодавця: порушення може призвести до юридичних наслідків та фінансових втрат.

Типи орендних договорів в Альберті

Договори на фіксований термін (Fixed Term Tenancy)

• Фіксована дата початку і завершення.
• Найчастіше — строком на рік.
• По закінченні діє автоматично, без обов’язкового додаткового повідомлення.

Періодичні договори (Periodic Tenancy)

• Немає фіксованої дати закінчення.
• Поширені види:
  • Щотижневий (week-to-week)
  • Щомісячний (month-to-month)
  • Щорічний (year-to-year)
• Можуть бути розірвані будь-якою стороною за умови дотримання строку повідомлення.

Розірвання договору орендарем

Періодичні договори

• Щотижневий: мінімум 1 тиждень письмового повідомлення.
• Щомісячний: мінімум 1 місяць (повідомляйте з першого дня місяця або раніше).
• Щорічний: мінімум 60 днів до закінчення року оренди.

Вимоги до повідомлення:

• Письмова форма, підпис орендаря
• Адреса приміщення і дата останнього дня оренди
• Доставка особисто або рекомендованим листом

Договори на фіксований термін

• Орендар не може розірвати односторонньо, якщо немає законних підстав або угоди з орендодавцем.
• Варіанти:
  • Взаємна згода (письмово)
  • Суборенда/передача договору (за дозволом орендодавця)

Розірвання договору орендодавцем

Періодичні договори — законні підстави

• Особисте користування (орендодавець або його родина)
• Продаж нерухомості (покупець або його родина хоче проживати)
• Знесення/капіальний ремонт
• Перетворення в кондомініум
• Перехід до нежитлового використання

Строки повідомлення:

• Щотижневий: 1 тиждень
• Щомісячний: 3 місяці
• Щорічний: 90 днів до кінця року оренди
• Капітальний ремонт: 365 днів

Суттєве порушення орендарем

Що це:

• Несплата оренди
• Незаконна діяльність
• Створення небезпеки для інших
• Значне пошкодження власності
• Відмова виїжджати після закінчення договору

Сповіщення:

• 14-денне письмове повідомлення із причиною, адресою, датою розірвання, підписом
• Для значного пошкодження або насильства — 24 години
• У разі неавторизованого проживання — 48 годин

Несплата орендної плати

• Орендодавець видає спеціальне 14-денне повідомлення, де вказує суму боргу, додаткові нарахування, способи оплати, дату розірвання.
• Орендар може уникнути розірвання, сплативши всю заборгованість протягом 14 днів.

Право орендаря на заперечення

• Орендар має право подати письмове заперечення проти повідомлення про розірвання протягом 14 днів.
• Спір розглядає RTDRS або суд.
• Орендодавець може подати заперечення протягом 7 днів у випадку вимоги орендаря про розірвання через невідповідність стандартам житла.

Суборенда та передача договору

• Обидва варіанти потребують письмової згоди орендодавця, який має 14 днів на відповідь.
• Відсутність відповіді = згода за замовчуванням.
• Передача договору звільняє початкового орендаря від зобов’язань після призначення нового.

Спеціальні обставини розірвання

Домашнє насильство

• Орендар (або його член родини) може розірвати договір достроково, якщо безпека під загрозою.
• Потрібно отримати спецсертифікат (Certificate Confirming Grounds to Terminate Tenancy), надати орендодавцю мінімум 28 днів письмового повідомлення і сертифікат.

Порушення мінімальних стандартів житла

• Якщо орендодавець не реагує на припис інспектора, орендар може розірвати договір завчасно.

Фінансові аспекти

• Повернення депозиту: протягом 10 днів після виїзду; утримання можливе за неоплачену оренду, значні пошкодження, прибирання, неповернені ключі.
• Відсотки на заставу: нараховуються щорічно (якщо інше не обумовлено письмово).
• Обов’язок мітигації: при достроковому розірванні орендодавець зобов’язаний намагатися знайти нового орендаря.

Інспекції при в’їзді і виїзді

• Обов’язкові при вселенні і виїзді, мають відбутися протягом тижня до/після події.
• Якщо не проведені — орендодавець не має права утримати частину застави за пошкодження чи прибирання.

Вирішення спорів: RTDRS

• Residential Tenancy Dispute Resolution Service — позасудове вирішення спорів (швидше, дешевше, менш формально ніж суд).
• Ліміт розгляду претензій — $100,000.
• Подати заяву можна онлайн або особисто.

Альтернативи: Alberta Court of Justice, Court of King's Bench (складні справи).

Попередження спорів

• Важлива відкрита комунікація сторін.
• Документуйте всі зустрічі, оплату, важливі розмови, фото стану приміщення, інспекційні листи.

Обмеження підвищення орендної плати

• Підвищувати можна не частіше раз на рік.

• Для попередження обов’язково письмове повідомлення:

  • місячний договір — 3 місяці,
  • тижневий — 12 тижнів,
  • інші періоди — 90 днів.

• Розмір підвищення законом не обмежений.

Обов’язки сторін

Орендар:

• Своєчасна оплата
• Поважне ставлення до інших
• Відсутність незаконної діяльності/небезпеки
• Підтримка чистоти й цілісності оселі
• Виїзд у строк

Орендодавець:

• Надання оселі у строк
• Оперативна інформація про контакти (7 днів)
• Недопущення втручання у спокій
• Відповідність вимогам до житла

Оренда кондомініумів

Орендарі додатково підпорядковуються правилам кондомініумної корпорації, але ці правила не можуть суперечити RTA.

Висновки

Розірвання орендного договору в Альберті — це чітко регламентований процес із встановленими строками, процедурами й особливими умовами.
Поради:

• Орендарям:

  • Завжди користуйтеся письмовим повідомленням.
  • Враховуйте можливість суборенди.
  • Зберігайте всі документи і переписку.
  • Знаходьте правові підстави для дострокового розірвання.

• Орендодавцям:

  • Дотримуйтеся строків і формальних процедур.
  • Проводьте обов'язкові інспекції.
  • Виплачуйте/нараховуйте відсотки по заставі.
  • Документуйте усі порушення для обґрунтування дій.

• Обом сторонам:

  • Ведіть прямий діалог.
  • Скористайтесь RTDRS для мирного вирішення спорів.
  • Консультуйтесь з юристами у складних випадках.

Дотримання RTA — запорука чесних відносин і мінімізації юридичних ризиків для обох сторін.