Чи потрібно сплачувати податок на нерухомість після виїзду з Канади?

Після виїзду з Канади багато власників житла замислюються, чи звільняються вони від сплати податків на свою нерухомість. Відповідь полягає в тому, що статус нерезидента не автоматично скасовує жодних зобов’язань із місцевих податків, зборів чи податків на прибуток. У цій статті розглянуто всі ключові аспекти — від муніципальних податків до федеральних декларацій — які стосуються власників канадської нерухомості після виїзду з країни.

1. Муніципальний податок на нерухомість (Property Tax)

Усі власники нерухомості в Канаді зобов’язані щорічно оплачувати муніципальний податок (municipal property tax), незалежно від того, проживають вони на цій території чи перебувають за кордоном. Податок нараховується на підставі оціночної вартості (assessed value) вашого будинку або квартири, яку щороку визначає місцева рада оцінювачів (municipal assessor).

• Терміни й способи оплати залежать від провінції та муніципалітету, але найчастіше на рік податок розбивають на два або чотири рівні частини.
• Власник може налаштувати автоплатежі через інтернет-банкінг або надати довіреність юридичній особі для оплати від його імені.
• Якщо платіж прострочений, муніципалітет нараховує пеню (late penalty) та відсотки на суму боргу, що зростають щомісяця.

2. Податок на доходи від нерухомості (податок на оренду)

Якщо ви здаєте нерухомість в оренду після виїзду з Канади, ваш дохід підлягає оподаткуванню як для нерезидентів. Основні моменти:

1. Non-Resident Withholding Tax.
   Без подання додаткових документів орендатор або агент зобов’язані утримувати 25 % від брутто-орендної плати й переказувати їх до CRA.

2. Форма NR6.
   Заповнення й затвердження CRA форми NR6 дає змогу зменшити ставку утримання до прогнозного чистого прибутку.

3. Річна декларація T776.
   Навіть за умови утримання податків власник-нерезидент зобов’язаний подати T776, врахувавши витрати на іпотеку, страхування, ремонт, управління майном. Надлишкове утримання податку буде повернене, а недоплата — донарахована.

3. Податок на приріст капіталу (Capital Gains Tax) при продажу

Коли ви продаєте нерухомість після виїзду, різниця між ціною придбання та продажу підлягає оподаткуванню як приріст капіталу:

• Принцип резидентства: якщо ви стали нерезидентом до дати продажу, приріст оподатковується як нерезидента за ставкою 50 % включення (half inclusion rate).
• Exemption для основного місця проживання: якщо продане житло було вашим основним місцем проживання до виїзду, ви можете претендувати на exemption навіть за умови нерезидентства, за умови подання форми T2091(IND) до CRA у встановлений термін.
• Декларування продажу.
  Після продажу звітуйте в податковій декларації того року, в якому відбулась операція. Якщо ви не повідомили CRA про продаж протягом 30 днів, це може спричинити штрафні санкції.

4. Інші федеральні та провінційні збори

4.1 GST/HST на новобудови

Якщо ви придбали нове житло від забудовника й потім його продаєте як нерезидент, на різницю може накладатися GST (5 %) або HST (провінційний комбінований податок). Проте при перепродажі ваш платіж здебільшого не підлягає повторному GST/HST — він уже сплачений під час первинної покупки.

4.2 Non-Resident Speculation Tax (NRST) та інші регіональні збори

Деякі провінції мають додаткові збори на купівлю нерухомості нерезиденнами (наприклад, NRST у Онтаріо — 15 %), але ці збори стосуються саме придбання, а не подальшого володіння чи продажу.

5. Організація платежів та представництво

Щоб уникнути прострочень і штрафів, власнику-нерезиденту слід:

1. Налаштувати автоматичні платежі для муніципального податку та комунальних зборів через інтернет-банкінг.
2. Оформити довіреність (Power of Attorney) на юриста або фінансового агента в Канаді для підписання рахунків, звітності та сплати зборів від вашого імені.
3. Співпрацювати з податковим консультантом, який контролює строки подання форм NR6, T776, T2091(IND) та слідкує за змінами податкового законодавства щодо нерезидентів.

6. Наслідки несплати та поради

• Пеня та відсотки за муніципальні збори можуть досягати кількох відсотків на місяць від простроченої суми.
• Штрафи за несвоєчасне подання декларацій NR6 або повідомлень про продаж житла можуть сягати сотень доларів.
• Втрата exemption за Principal Residence Exemption можливе, якщо форма T2091(IND) не подана вчасно.

Щоб мінімізувати ризики, власник-нерезидент має заздалегідь продумати фінансовий і податковий супровід своєї нерухомості, використовуючи професійних юристів, бухгалтерів і консультантів із нерухомості.

Висновок

Незалежно від вашого місцезнаходження, всі зобов’язання власника нерухомості в Канаді залишаються чинними. Муніципальні податки, податки на доходи від оренди та потенційний податок на приріст капіталу при продажу вимагають своєчасного виконання. Налагодження автоматизації платежів, отримання довіреності та співпраця з податковими фахівцями дозволять уникнути штрафів і забезпечити правильне дотримання всіх вимог канадського податкового та цивільного законодавства.```